Процедура покупки банковской недвижимости в Испании физ. лицами и подводные камни реализации таких проектов

Ни для кого не секрет, что самые дешевые объекты недвижимости в Испании — конфискована банковская недвижимость. Но, чтобы её приобрести — надо пройти довольно сложный и длительный путь!

Пред история:
До 2008 года, когда в Испании цены на недвижимость выросли до нереальных пределов и банки в Испании выдавали кредиты всем под 1,3 — 1,5% годовых с нулевым первоначальным взносом (а иногда ещё и + деньги на нотариальное оформление и налоги), почти каждый гражданин и резидент Испании имел несколько ипотечных кредов на очень большие суммы. Но, мировой ипотечный кризис обвалим цены на недвижимость в Испании в 5 раз, обанкротил 40% банков в Испании и загнал в «долговую яму» 90% своих ипотечных заемщиков. Испанцы не захотели платить ипотечные кредиты, которые обесценились в 5 раз, и отдали залоговое имущество банкам, тем самим, испортивши себе кредитную историю на следующие 15 лет.
Прошло 9 лет. За этот период банки приняли себе на баланс эти объекты недвижимости и уценили их стоимость до нереально дешевой цены.
В средине 2015 года рынок недвижимости в Испании начал оживать. Рост цен за 2016 год достиг до 35% в городах-миллионниках (Мадрид, Барселона, Валенсия, Севилья…) и на данный момент, спрос на покупку недвижимости выше, чем предложение (продавцы ждут еще повышения цен и придерживают объекты).

На данный момент, любой желающий человек может прийти в отделения банка в Испании и найти брошюру банковской конфискованной недвижимости именно этого банка. Он может подобрать себе несколько интересующих вариантов недвижимости по всей Испании и договориться на бесплатный осмотр. Но, не все так просто, как кажется на первый взгляд…

Вертикаль банковской недвижимости следующая:
Каждый банк, который продает свою конфискованную недвижимость в Испании, не продает её самостоятельно. Её разделяют по провинциям, потом по городам и ещё по районам. Каждый определенный сектор этой банковской недвижимости (именно каждого банка отдельно) монопольно контролирует агентство недвижимости и покупка осуществляется только через них. Есть очень крупные агентства недвижимости, которые принадлежат самим банкам. 50-60% объектов банковской недвижимости не выставляются на общее обозрение (некоторый зарезервированные, некоторые па подготовке документов, некоторые на переоценке, некоторые специально держат к продаже приближенным лицам…)

Как же купить себе банковскую недвижимость за очень хорошею стоимость?
Можно самостоятельно подобрать объект покупки, связаться с агентством и договориться на просмотр (это абсолютно бесплатно в каждом агентстве, которое работает с банковской недвижимостью). Если Вам объект подходит, Вы можете его зарезервировать за собой за 500 евро и приступить к процедуре оформления и подготовке покупки.

И вот тут начинается самое интересное…
Для того, чтобы купить абсолютно любой банковский объект недвижимости в Испании, согласно ряду законов «о противодействии в отмывании денег и финансированию терроризма», Вы и Ваши деньги должны пройти жесткий финансовый мониторинг со стороны юридического департамента банка, финансового мониторинга и Национального Банка Испании. Вас попросят предоставить целый перечень документов о происхождении этих денег.
А именно:
1. Если Вы нанятый сотрудник:
+ Справку о доходах за последние 12 мес.
+ Контракт с работодателем.
+ Выписку с налоговой декларации за последние 2 отчетных периода физ лица
1. Если Вы частый предприниматель:
+ Регистрационные документы предпринимателя
+ Краткая характеристика деятельности
+ Выписку с налоговой декларации за последние 2 отчетных периода частного предпринимателя
2. Если Вы хозяин компании:
+ Регистрационные документы компании
+ Устав предприятия
+ Краткая характеристика деятельности
+ Выписку с налоговой декларации за последние 2 отчетных периода о получении прибили и дивидендов
3. Справки с банка:
+ Справку об остатке денежных средств с Вашего банка, где у Вас открыт счёт и с которого Вы будете переводить деньги на покупку недвижимости.
+ Справку о движение денежных средств по Вашему счёту за последнее 6 мес.
4. Другие источники доходов:
+ Договора сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (+ документы на право собственности)
+ Нотариальные документы вступления в наследство
+ Дополнительные документы подтверждающие доходы

Примечание:
1. все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены сертифицированным переводчиком в Испании или Консулом Испании в Вашей стране
2. Все уставные документы предприятия просят предоставить в апостилированном виде
3. Все выписки с налоговых деклараций просят тоже предоставить в апостилированом виде
4. Перевод денег на покупку недвижимости с Вашего счета должен обязательно происходить только с того банковского счета, с которого Вы предоставили справку об остатке и движении
5. Могут запрашивать ещё целый перечень дополнительных документов или детализированные справки о подозрительных транзакций по Вашему банковскому счету

Но, после проверки финансовой, которая занимает довольно много времени, сил, энергии и предварительных затрат на переводы и легализацию, Ваш выбранный объект недвижимости отправляется на согласования продажи с местным муниципалитетом.
По законам Испании, в первую очередь покупать банковскую недвижимость имеют право местные муниципалитеты для социального жилья и своих нужд. Некоторые банковские объекты уже проверены и на них есть это разрешение, но 70% недвижимости ждет запрос. Банк отправляет запрос на разрешение продажи и ждет… Если в течении 3 месяцев на запрос Мэрия не отвечает — то это считается автоматическим согласием на разрешения продажи.

В среднем, вся процедура от «А» до «Я» занимает от 2 до 4 месяцев полноценной работы.

С начала 2017 года, Мэрия города Барселоны запретила всем банкам продавать жилую недвижимость в течении следующих 6 месяцев в ценовом диапазоне ниже 120 000,00 евро, в связи с неспособностью быстрой проверки и отбора себе социального жилья для малоимущего населения. Этот запрет привел к резкому повышению цены (на 20% с начала 2017 года) на всю недвижимость в городе Барселона. Ходят слухи, что этот запрет скорее всего продлят до конца 2017 года.

Состояние банковских объектов недвижимости:

Все мы прекрасно понимаем, что почти вся банковская недвижимость находится в ужасном состоянии. Она была годами законсервирована, пока длились судебные тяжбы и дополнительно выезд предыдущих жильцов, повлекло за собой почти к полному уничтожению материальных благ внутри недвижимости. В некоторых квартирах надо не просто делать ремонт, но и менять окна и полностью сносить почти все стены внутри (делать полную перепланировку). Но, чем в более ужасном состоянии банковая недвижимость, тем ниже стоимость можно сторговать за неё…

Риски покупки банковской недвижимости:

Многие банковские объекты недвижимости с незакрытыми долгами за коммунальные услуги дома, ремонт и вывоз мусора. Вам будут до последнего не говорить за эти долги, а иногда и целенаправленно обманывать. По законам Испании, банковскую недвижимость можно продать с коммунальными долгами и передачу всех долгов записывают на нового владельца недвижимости у нотариуса в договоре купле — продажи.

Финансы:

На данный момент, купить у банка объект недвижимости можно ниже рыночной стоимости на 50-70%.
Это связано с:
1. сложной и долгой процедурой покупки
2. наличие всей финансовой документацией
3. правильной юридической поддержкой
4. организацией полного ремонта, разрешения на ремонт и перепланировку

Финансово юридическая компания «Spain Credit» может помочь Вам в организации процесса подбора и покупки банковой недвижимости в Испании.

Мы организуем Вам:
1. доступ к банковским объектам недвижимости
2. правильный подбор и просмотр объектов недвижимости (можно удаленно)
3. снижение цены на минимальную стоимость
4. прохождение финансового мониторинга
5. ускорения разрешения на покупку от местного муниципалитета
6. проверку по всем долгам банковской недвижимости
7. юридическое сопровождение покупки

*На данный момент, компания «Spain Credit» предоставляет такую услугу только в городе Валенсия.